شاید تاکنون واژه ی عرصه و اعیان را زیاد شنیده باشیم اما واقعا ندانیم که چه معنا و مفهومی دارد و یا اصلا در چه زمینهای کاربرد دارد. اگر بخواهیم معنای لغوی را بیان کنیم باید بگوییم که عرصه یعنی میدان و زمین ، و اعیان هم در معنای بزرگان کاربرد دارد. ما همیشه عبارات […]
شاید تاکنون واژه ی عرصه و اعیان را زیاد شنیده باشیم اما واقعا ندانیم که چه معنا و مفهومی دارد و یا اصلا در چه زمینهای کاربرد دارد. اگر بخواهیم معنای لغوی را بیان کنیم باید بگوییم که عرصه یعنی میدان و زمین ، و اعیان هم در معنای بزرگان کاربرد دارد.
ما همیشه عبارات عرصه و اعیان را در معنای اصطلاحی آن در برابر یکدیگر شنیدهایم. باید گفت که عرصه، به زمینی گفته میشود که متعلق به مالک میباشد، ولی اعیان، اموال غیرمنقولی را دربرمیگیرد که در آن زمین موجود باشند مثل خانه، درخت، قنات، چاه و غیره. در واقع عرصه یعنی محل و زمینی که ساختمان بر روی آن بنا شده است و اعیان هم به معنای بنا و ساختمانی است که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده است. باید توجه داشت که چنانچه ملکی بطور شش دانگ باشد، شامل عرصه و اعیان است و در موارد خاص همچون زمینهای وقفی و این امکان وجود دارد که ملک ، تنها شامل عرصه یا تنها شامل اعیان باشد. هرگاه ملکی خریده میشود دارای عرصه و اعیان است جز در موارد خاصی که مشخص میگردد عرصه است یا اعیانی. در شهرهای بزرگ اکثر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که دارای عرصه و اعیان میباشند. این آپارتمانها را در زمینهایی با مساحت مشخص میسازند. سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی که آپارتمان در آن بنا میشود ، است. اما سند اعیان ، سند ملکی است که واحدها بر روی آن زمین ساخته میشوند.
سهم هر یک از واحدهای آپارتمان، از زمینی که در آن بنا شده است ، نسبت به مجموع واحدهای مجتمع آپارتمانی تعیین میگردد. به این سهم، سهم اعیان از عرصه میگویند که در اصطلاع دیگر نیز با عبارت قدرالسهم شناخته میشود.
مثلاً چنانچه قصد داریم تا آپارتمانی ۱۰۰متری را خریداری کنیم که در مجتمعهای مسکونی در زمینی با متراژ چند هزار متری بنا شده اند و یا آپارتمانی با همان متراژ در یک ساختمان دارای سه واحد که در زمین ۲۰۰ متری بنا شده است، در ابتدای امر باید این مهم را در نظر بگیریم که بحث سهم اعیان از عرصه این دو ملک ، متفاوت از هم میباشد و این مسئله زمانی اهمیت بیشتری مییابد که بر روی آپارتمان قیمتگذاری میشود. در زمانی که آپارتمانی خریداری میشود ، خریدار یک واحد مسکونی میخرد. اگر بخواهد این واحد در مجتمع واقع در زمین چند هزار متری باشد یا در زمین دویست متری ، ممکن است در زمان خرید هم از جنبهی قیمت، تفاوت زیادی با هم نداشته باشند. حتی آپارتمانها در ساختمانهای کم واحد و زمینهای با مساحت کم طرفداران زیادی هم دارند. ولی مهم این است که در حالت اول چون زمینی که ساختمان در آن ساخته شده، وسیع است میزان قدر السهم اعیان بیشتر از عرصهی خریدار خواهد بود. از سویی دیگر قدر السهم هنگامی که تخریب و نوسازی ساختمانهای قدیمی انجام میشود و نیز در زمان تقسیم ارث ،اهمیت زیادی مییاید.
زمانی که قدر السهم به واحد آپارتمان اختصاص داده میشود، تمام مواردی که در سند ملکی شش دانگ درج گردیده مانند پارکینگ، بالکن و انباری برای محاسبه، در نظر گرفته میشود. و به دلیل وجود همین مسائل است که هر واحد آپارتمانی واقع در یک مجتمع آپارتمانی ممکن است دارای شرایط مختلفی باشد و چگونگی محاسبهی عرصه و اعیان خانه در هر موردی فرق داشته باشد. برای مثال ممکن است در یک مجتمع همهی واحدها متراژ مساوی نداشته باشند یا واحدی دارای دو پارکینگ و یا انباری بزرگتر باشد که در چنین مواردی ، چگونگی محاسبه با ضرایب مختلف صورت میگیرد.البته باید دانست که انجام چنین محاسباتی در صلاحیت کارشناسان مربوطه میباشد.
نکته مهم دیگر در رابطه با چگونگی عرصه و اعیان در اجاره است. در رابطه با اجارهی آپارتمان، مسئلهی عرصه و اعیان در واقع همان قدرالسهم هر واحد برای استفادهی مستأجر از آن میباشد. مثلا سهم استفاده از پارکینگ، انباری و متراژ زیر بنای واحد مسکونی.
مورد بعدی در رابطه با مبحث عرصه و اعیان که دارای اهمیت زیادی است مربوط به سند زمینهایی که است که جزو موقوفات میباشند که از سری مواردی هستند که سند ملکی عرصه و اعیان ملکی متفاوتی دارند و در آن مالک فقط صاحب اعیان است نه عرصه. که این زمین ها ،زمینهای وقفی هستند که در ارتباط با خرید و فروش آنها به این دلیل که قیمت پایینتری نسبت به ملک مورد مشابه دارند ، همیشه ابهاماتی پدید می آید. باید توجه نمود که سند ملکی عرصه یا همان زمین، در حقیقت موقوفه میباشد و تحت نظارت سازمان اوقاف و طبق شرایط وقف میتوان از آنها استفاده نمود.گاه در مواردی اچنین زمینهایی هم اجاره داده میشوند و گاهی حتی اجازه ساخت و ساز هم به مستأجر داده میشود. چنانچه ساختمانی در این زمینها بنا شود ، سند اعیان آن به نام سازنده خواهد بود. اما سند عرصه تا ابد به نام سازمان اوقاف باقی خواهد ماند. مدتزمان اجارهی بلندمدت بهصورت ۹۹ ساله میباشد که هر سال مبلغی به عنوان مبلغ اجاره به سازمان اوقاف پرداخت میگردد. لازم به ذکر است که هرگونه خرید و فروش باید تحت نظر سازمان اوقاف صورت بگیرد ، و بالاخره اینکه چنین اجارهای تحت عنوان قانون اجاره به شرط تملیک نبوده و بعد از اتمام قرارداد ، برای تمدید قرارداد ، مقام تصمیمگیرنده سازمان اوقاف خواهد بود.
صونا سفیری / کارشناس ارشد حقوق خصوصی/
مشاور حقوقی
